2026년 수도권 입주물량 감소, 전세가격과 매매가격에 미치는 영향

📈 2026년, 입주물량이 말라붙는 해

아파트 시장이란 게 결국 물건의 많고 적음으로 가격이 흔들리는데, 2026년 수도권은 물건이 확 줄어든다.
2025년 수도권 입주가 14만5천 가구였는데, 2026년엔 11만1천 가구, 2027년엔 10만5천 가구로 계속 줄어든다
. 서울은 더 가관이다. 2025년 4만6천 가구가 들어서지만 2027년엔 8천 가구 남짓. 절벽이란 표현이 딱이다.

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전세, 먼저 흔들린다

신축 입주가 줄면 전세 매물이 말라간다. 전세 물량은 입주 때 일부 세대가 내놓는 게 주된 공급원인데, 그게 줄면 당연히 가격이 뛴다.
전세가 오르면 전세가율도 높아진다. 매매와 전세 차이가 줄면, “차라리 사자”는 쪽으로 사람들이 돌아선다. 그리고 누군가 사기 시작하면, 가격은 꼬리를 물고 위로 움직인다.

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매매도 따라간다

전세가격 상승은 결국 매매시장의 도화선이 된다.
예전에 2020~2021년 전세난 시절, 전세값이 미쳐 날뛰면서 매매가도 함께 튀었던 것처럼.
역사에서 배우지 않는 건 사람만이 아니다. 부동산도 늘 같은 패턴을 반복한다.

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정부의 말과 시장의 현실

정부는 2027년 이후 3기 신도시에서 연평균 4.7만 호가 입주할 거라며 걱정할 필요 없다고 말한다.
문제는 그 ‘이후’다. 2025~2026년 사이에 생기는 공백을 채워줄 무언가가 당장은 보이지 않는다.
공약과 계획은 늘 풍성한데, 실제 입주는 늘 늦다. 이쯤 되면 “집은 계획대로 안 나온다”는 말이 명언처럼 들린다.

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결국 변수는 세 가지
1. 금리 – 낮아지면 대출 여력이 늘고, 매수세가 붙는다.
2. 대출 규제 – 풀리면 수요가 몰리고, 죄면 다시 멈춘다.
3. 실제 공급 속도 – 3기 신도시가 말뿐인지, 실제로 삽이 꽂히는지가 중요하다.

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결론

2026년은 전세가격이 오르고, 매매시장까지 흔들릴 수 있는 해다.
다만 2027년 이후 공급이 실제로 풀린다면 그 불길은 꺼질 수도 있다.
다만, 지금 시점에서 확실한 건 하나다.
집값을 움직이는 가장 큰 변수는 공급이 아니라 사람들의 불안이라는 것.
“없을 거다”라는 공포가 가격을 먼저 끌어올린다.